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第7回 新たな年とシェアハウス

あけましておめでとうございます。本年も当コラムをよろしくお願いいたします。

2011年は、3月の東日本大震災をはじめとしてさまざまな災害が立て続けに発生し、史上空前の円高など国内・海外での経済不安、政情不安が続いた「災厄の年」でありました。そして、新たな年明けとなる1月1日14時28分、伊豆諸島の鳥島近海を震源とするマグニチュード7.0の地震が発生……。東京23区ほか関東・東北地方の1都8県で最大震度4が観測されており、不安な気持ちで新年を迎えた方も多かったのではないかと思います。その一方で、野田政権は昨年末に消費税増税を盛りこんだ草案を起草し、1月4日に開かれた年頭記者会見にて「増税方針を柱とする社会保障と税の一体改革草案を正式に決定した」と発表しました。これに伴い、1月24日に召集される通常国会では消費税増税をめぐる与野党の攻防が焦点となり、早い段階での衆議院解散・総選挙というシナリオも現実味を帯びてきています。このように、2012年も年明け早々から不穏な空気が漂っていますが、2年続けての「災厄の年」となることだけは何としても避けたいところ。この先、万一想定外のトラブルが生じたとしても最悪の事態とはならないよう、くれぐれも気を引き締めて参りましょう。

さて、多くの企業・団体が仕事始めを迎える1月4日・5日、業界団体企業の経営トップによる年頭所感がメディア等で発表されました。奇しくも、国内不動産の両横綱ともいうべき三井不動産三菱地所では昨年の震災後に経営トップが交代しており、三井の菰田社長、三菱の杉山社長にとっては就任後初の年頭所感となります。もっとも、前任者である三井の岩沙会長は不動産証券化協会(ARES)会長として、三菱の木村会長は不動産協会(RECAJ)理事長として、それぞれ業界団体トップの立場から例年のように年頭所感を発表していますが。

今年の年頭所感の傾向としては、各社ともほぼ共通して「災害からの復興」を第一に掲げ、そのために「グループの力を結集」してグローバル化やエコ・省エネ・脱原発などの「変革」にチャレンジしていく、といった内容になっています。悪くいえば無難かつ無個性なコメントとも言えますが、各社ともそれだけ切迫した危機感を感じているということ、そして、国内大手企業が同じ方向を向いて現状打破に取り組んでいるということは、2012年の不動産市場を占ううえで歓迎すべき事態ではないでしょうか。そしてそれは、比較すれば遥かにミニマムでニッチなマーケットであるシェアハウス市場においても、決して無関係とはいえないのです。

では、シェアハウス市場における「切迫した危機」「打破すべき現状」とは何を指しているのか? これまで当コラムで何度も指摘してきたことですが、大手企業の市場参入や国による法規制に向けた動きなどにより、シェアハウスの淘汰はとっくに始まっています。2011年には閉鎖するシェアハウスが相次ぎ、一部では市場の飽和を懸念する声も聞かれました。もちろん、シェアハウスの市場規模については今後もまだまだかなりのポテンシャルが見込まれます。ただし、それはあくまで「入居者に選ばれる」「顧客満足度の高い」優良なシェアハウスだけで形成される市場です。「シェアハウスは儲かるらしい……」といった安易な考えでアマチュアが手を出しても、たちまち経営に行き詰まり、閉鎖に追い込まれてしまうに違いありません。そうなったら、もはや資本力に勝る大手企業の独壇場です。中小〜零細クラスのシェアハウス大家さんにはとうてい太刀打ちできなくなってくるでしょう。

スケールはまるで違いますが、準大手〜中堅クラスのマンションデベロッパーが相次いで倒産していった2008年上半期ごろの市況を思い出してみてください。あのとき、多くの新興デベロッパーはなぜ、突然なすすべもなくバタバタと倒産していったのか? たしかに、世間を騒がせた耐震偽装問題(建物の構造上の問題)や、米国発のサブプライム問題リーマン・ショック(海外の金融危機の影響)など、倒産の引き金となった社会的要因はいくつも考えられます。しかし、多くの企業に共通していたのは「過剰な在庫を抱えた黒字倒産であった」という点でした。つまるところは放漫経営であり、適切なマーケティングと分析に基づく市場予測を怠った結果というほかはありません。

シェアハウス大家さんも同じことです。現在、震災を受けて建物や土地の安全性がよりいっそう重視されています、また、EU加盟国の相次ぐ金融危機を受けてユーロの大暴落が始まっています。こんなとき、「安いから」というだけの理由で、シェアハウスとして経営するにも資産運用するにも不向きな物件を闇雲に買いあさったりするのは、自殺行為以外のなにものでもありません。適切なマーケティングと分析に基づく正確な市場予測、そしてすばやい意志決定こそが、生き残るシェアハウス大家さんの条件となるでしょう。

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