第1回　賃貸管理とシェアハウス

あの東日本大震災から早くも２ヶ月が過ぎようとしています。被災地から聞こえてくる情報は、未だに先行きの見えない状況がひしひしと伝わって参ります。被災された皆様には、一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。

さて、当コラムは今回から装いも新たに再スタートとなります。シェアハウス大家さんはもちろん、アパート・マンション等の一般賃貸オーナーやビルオーナー、あるいは個人で不動産投資を手がけていらっしゃる方など、プロとして不動産に携わってこられた皆様に、少しでもお役に立てる情報をお届けして参りたいと存じます。

今年3月、国土交通省が推進している「賃貸住宅管理業登録制度」に関する説明会が開催されました。3月3日の東京を皮切りに、23日の福岡まで、震災で中止となった仙台を除く全国6都市で予定通り実施され、約1400人が参加したということです。これは賃貸住宅管理業者およびサブリース業者を対象とした制度で、登録はあくまで任意によるとしているものの、近い将来、法的に義務付けられるのはまず間違いのないところでしょう。ちょうど１年ほど前にパブリックコメントが募集されるなど一部では話題になっていましたが、いよいよ年内をメドに施行すべく準備が進められています。登録管理業者には一定のルールと罰則が設けられ、これによって貸主・借主双方の利益を保護することが狙いだというのですが……さて、どんなものでしょうか。

そもそも、貸主と借主の利益というのは背反するものですから、一方のメリットが他方のデメリットになるのが当然です。そういった意味で「借主の利益」については確かに有効だと思われます。管理業者が借主にとって不利（すなわち貸主にとって有利）な取り決めを実行しようとした場合、借主はルールに基づいて訴訟を起こすことができるのですから。ただでさえ、ここ数年の裁判では「更新料は払う義務はない」「原状回復特約は無効」等々、一方的に借主優位な判例ばかり耳にするご時世です。賃貸をめぐるトラブルといえば「悪徳業者」ばかりが話題になり、じっさいには遥かに膨大なはずの「悪質入居者」の事例はほとんど取り上げられません。行政にとっては、借主こそが保護されるべき弱者であり、貸主とは借主を苦しめる悪、とでも決めつけているのでしょう。

いっぽうで、貸主の利益とは何かというと、国交省の言葉を借りれば「登録事業者を公表することにより、消費者は管理業者や物件選択の判断材料として活用することが可能」だとのこと。つまりは、国からお墨付きをいただくことで、顧客から選ばれやすくなる、というメリットを謳っているわけです。どれくらいの宣伝効果が期待できるかは、想像がつきかねますが……。

それはともかく、従来これといった法的規制のなかった賃貸管理業に一定のルールを定めること自体は、意義があることだと思われます。特別な資格や免許がなくても、法人・個人を問わず登録することができ、費用も無料ということですから、登録してみても損はないかもしれません。国交省の提示しているルールは、どれもたいして難易度の高いものではありません。たとえば、「管理委託契約等の重要事項説明」「管理委託契約等の締結時の書面交付」「貸主に対する定期的な管理事務報告」「敷金精算の算定額の交付」「財産の分別管理（＝敷金と家賃を分けて管理する）」「帳簿の作成・保存」「従業者証明書の携帯」「誇大広告の禁止」「一括再委託の禁止」等々、昔ながらのアパート大家さんならともかく、専門的にやっている業者なら今でもごく当たり前に行っていることばかり。逆に、このルールが負担になるような業者は、過去の営業方針を見直す良い機会かもしれません。

ちなみに、国交省が行ったアンケートによれば、前述の説明会参加者のうち46％が「登録する予定」、49％が「登録するかどうか検討する予定」と回答。9割以上が登録について前向きに検討しているという結果になったようです。もっとも、参加者はもともと同制度への関心が高い業者ばかりでしょうから、何の不思議もありませんが。

なお、同制度の対象者は「家賃・敷金等の受領事務」「契約更新事務」「契約終了事務」のいずれかひとつでも行っている者、ということになっています。管理会社に丸ごと委託されている方でも、シェアハウスなどで自主管理をお考えの場合には、先々のために登録を検討してみては如何でしょうか。また、現在契約している管理会社の方針も確かめてみる必要があるかもしれません。