一般賃貸・１ルームとの違い

初期費用　マンションの１室（2LDK以上のファミリータイプ）や一戸建ての物件を取得するのと同等の予算が必要になります。ただし、シェアハウスとして利用する物件の場合、一般賃貸（オフィス・店舗利用を含む）ではテナント誘致に難のある物件を活用するケースが多いようです。このため、ファミリータイプのLDKにせよ、戸建にせよ、物件自体は地域における他の物件の相場よりもやや割安な価格で取得できることが多いでしょう。ただし、シェアハウス用に内装工事や家具・家電・設備の購入、場合によっては水回りの増設工事なども必要になってきます。内装や家具はテナント募集を成功させる重要なポイントですから、ここに手を抜くとのちのち稼動率に影響することになります。これらの初期費用の見積もりは、アマチュアはもちろん一般の不動産業者でもなかなか難しいので、シェアハウス物件を多数手がけている業者に相談するのがよいでしょう。

利回り　一般に、不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。新聞等の投資用物件広告等に掲載されているのは「表面利回り」のほうで、そこには７〜８％の数字をよく見かけますが、じっさいに投資家の手元に入ってくる「実質利回り」のほうは４〜５％がせいぜいだと言われています。実質利回りとは、家賃設定や稼動率（空室率）によって変動する家賃収入から、さらに固定資産税や保険料等の各種支出を差し引いた手取り額から計算されるものです。シェアハウスの場合、「表面利回り」「実質利回り」ともに一般賃貸より高めに表示されていますが、これは同等の物件をシェアハウス化することで家賃収入が増えることと、下記の理由で稼動率が高くなるためです。物件により差はありますが、実質利回りが10％を超えるケースも珍しくありません。

テナント募集　入居者から見たシェアハウスの魅力のひとつに「入退去が簡単」というポイントを挙げましたが、これはシェアハウスのユーザー層がきわめて流動性が高いということを意味しています。すなわち、数週間〜半年という短期的スパンで入退去を繰り返すユーザーも少なくないということです（もちろん、オーナーサイドとしてはあまり頻繁にテナントが入れ替わる状態は好ましくありませんし、少しでも入居期間を長期化するための経営努力は常に必要ですが）。したがって、一般賃貸のように解約予告が出されてから（もしくは空室が発生してから）あわてて募集をかけるのではなく、継続的な営業が必要になってきます。また、一般賃貸と異なり、インターネット上での募集がほとんどになりますから、そのための準備や知識も必要になります。

稼動率　稼動率を高めるには、「空室数を少なくする・なくす」「空室期間を短くする・なくす」という２つのことを行う必要があります。これは一般賃貸・１ルーム・シェアハウスのすべてに共通する原則ですが、この２つを実現するのに最適な形態がシェアハウスです。なぜなら、１ルームや一般賃貸の場合、１部屋当たりの稼動率は常に100％か０％になります。アパート・マンションのような集合住宅を１棟持っていれば空室リスクを分散できますが、サラリーマン大家さんにはハードルが高いかもしれません。その点、シェアハウスであれば、たとえばマンション型で3LDKの１部屋で空室リスクを分散することができ、稼動率は飛躍的に高まります。また、一般賃貸には付き物の敷金・礼金・保証人といった制約がないことで次の入居者が入居するまでのスパンを大幅に短縮でき、結果として空室期間が短くて済みます。