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【瑕疵保証】〔建築・不動産〕

瑕疵とは欠陥のことであり、「瑕疵保証」とは瑕疵が発見された場合、それによって生じた損失を補填することをあらかじめ約束しておくことを指す。不動産に瑕疵があった場合、原則として売主が買主に対して瑕疵担保責任を負うが、売主だけでは瑕疵保証が困難な場合、第三者が瑕疵により発生した一定の損害を負担する仕組みがある。住宅を新築する場合、工事請負人は住宅の構造耐力上主要な部分などについて引渡しから10年間瑕疵担保責任を負うが、住宅性能評価機関等による住宅性能表示制度を利用すれば、評価者が瑕疵を保証する仕組みがある。



【キャップレート】〔金融〕

資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率=還元利回りのこと。資産価格と収益額から還元利回り算出することができ、利回りが高いほど収益性が高い。数値は資産の種類や条件によって異なるが、おおむね、一般住宅では5〜7%、事業用不動産では8〜10%が目安とされる。



【キャピタルゲイン】〔金融〕

資産運用や投資に対する成果(リターン)のうち、資産の価格変動に伴って得られる利益を指す。具体的には株式や不動産などの売買差益などで、譲渡益、資本利得ともいう。逆に売買により損失となった場合はキャピタルロスと呼ぶ。

一般的には、不動産価格の上昇局面ではキャピタルゲイン、下落局面ではインカムゲインを主目的とする投資が効果的とされる。ただし、キャピタルゲインを目的として不動産に投資する場合でも、賃料収入などのインカムゲインが増大すればそれだけ資産価格が上昇し、キャピタルゲインを得る機会となる。



【共用部分】〔不動産〕

分譲マンションのような区分所有建物において、区分所有者全員で共有される建物の部分。各区分所有者がそれぞれ単独で所有している部分は「専有部分」と呼ぶ。

1)その性質上区分所有者が共同で使用する部分(廊下、階段、エレベーター、エントランス、バルコニー、外壁など)

2)専有部分に属さない建物の付属物(専有部分の外部にある電気・ガス・水道設備など)

3)本来は専有部分となることができるが、管理規約の定めにより共用部分とされたもの(管理人室・集会室など)

このような共用部分は原則として区分所有者全員の共有であり、区分所有者は、その共用部分の共有持分のみを自由に売却等することはできない(区分所有法第2条、第11条および第15条)



【区分所有建物】〔不動産〕

構造上区分され、独立して住居・店舗・事務所・倉庫等の用途に供することができる数個の部分から構成される建物のこと。分譲マンションのほか、オフィスビル・商業店舗・倉庫等であっても、「建物の各部分に構造上の独立性があること」「建物の各部分に利用上の独立性があること」という2つの要件を満たし、建物の独立した各部分について別個の所有権が成立していれば区分所有建物とみなされる。



【競売】〔不動産〕

債権者が裁判所を通じて債務者の財産(不動産)を競りにかけ、最高価格の申出人に対して売却し、その売却代金によって債務の弁済を受ける制度のこと。競りにかけられる不動産を「競売物件」と呼ぶ。売却に至る経緯から市場価格に比べて格安となる場合も多いが、現金での購入となるため一定以上の自己資本が必要となる。



【ゲストハウス】〔不動産〕

厳密な定義はないが、おおむね簡易宿泊型ゲストハウスとシェア住居型ゲストハウスに二分される。日本ゲストハウス連盟によれば、シェア住居型ゲストハウスとは以下の3つの要件を満たすもののことを指す。

1)最短の契約期間を1ヶ月以上とする中〜長期型滞在向け賃貸物件であること

2)入居者同士の共有スペースがあり、交流が図れること

3)国籍を問わず、入居できること

なお、株式会社シェアスタイルおよび本サイトでは、ゲストハウスとは「シェアハウスのうち、特に大型の物件」として扱う。



【原状回復義務】〔不動産〕

契約期間の満了や途中解約などにより建物賃貸借契約を終了する際、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他、通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること。善管注意義務とは、賃貸借契約において「賃借人は善良な管理者の注意をもって賃借物を保管」し、「契約に定まった用法に従って使用収益」しなければならないという規定(民法400条)。

ただし、借り主がどこまで建物を原状に戻す義務を負うかについてはさまざまな見解があり、過去の判例では、通常の用法に従って使用していたにもかかわらず発生してしまった汚損や破損(自然損耗・経年劣化)については、「契約において特約がない場合には、借り主は原状回復義務を負わない」と解釈する傾向にある。



【コンバージョン】〔建築・不動産〕

建物の用途を変更すること。「オフィスビルを分譲マンションやシェアハウスに変更する」「学校校舎をテナントビルに変更する」「社員寮を有料老人ホームに変更する」などの例がある。ただし、構造、設備、防災法規など、法的・技術的にクリアしなければならない点も多く、注意が必要だ。

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