第2回　住宅ローンの賢い利用法その２

10月22日、（株）東京カンテイは2009年9月の「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70平方メートル価格月別推移」を発表しました。これは、同社のデータベースに登録されたファミリータイプの中古マンションの「売り希望価格」を行政単位に集計・算出、70平米に換算したものです。同発表の要旨としては、

1）9月の首都圏中古マンション価格は2,794万円（前月比2.0％増）となり、前月比で2ヶ月連続の上昇
2）首都圏の主要都市別では横浜市（前月比0.0％）を除いて軒並み上昇しており、価格急落局面はひとまず脱したものとみられる
3）近畿圏は1,807万円（前月比1.1％増）と3ヶ月連続の上昇で1,800万円台を回復。中部圏は1,510万円（前月比▲0.9％）と下落となったが、1,500万円台を維持

ということになるでしょう。ちなみに、これに先立つ10月13日、（財）東日本不動産流通機構が発表した東日本レインズにおける2009年9月の市場動向では、首都圏の中古マンション成約件数が前年同月比で7ヵ月連続の増加となった一方、1平米あたりの成約価格は、37万7,400円（前月比▲1.9％）と下落しています。

ところで、後者を70平米あたりに換算すると約2,640万円となり、「売り希望価格」と「成約価格」との間に約150万円の差があることがわかります。データベースが異なる2種類の数値を単純に比較するのはやや強引ですが、ここから首都圏の中古マンション売買では、だいたい150万円前後の値引きが相場、と判断してもそれほど無理はないものと考えられます。

とはいえ、サラリーマン大家さんの中にも、今どき可処分所得が2,000万円も3,000万円もあるという方はそういらっしゃらないでしょうから、いくら安くても、物件購入にはローンを申請した方がのちのち資金繰りは楽になります。当コラムの第1回でも簡単に触れましたが、個人の資格で受けられる融資の中で最も簡単で、かつ最も高額の資金調達が可能なのが、住宅ローンなのです。

さて、今回のお題は、シェアハウスで住宅ローンが適用される条件についてです。アパートなどの一般賃貸物件を購入する場合には住宅ローンの適用はまず認められず、金利や返済期間の割高なアパートローンが適用されることになります。しかし、同じ貸室業でありながらシェアハウスの場合、一定の要件を満たせば住宅ローンが適用される可能性はかなり大きくなります（ただし、金融機関によって基準は異なります。必ず申請が通るとは限りません）。

基本的な要件としては、所有者自身が購入する不動産物件を住居として住まうこと、そして貸室として使用する面積を総面積の2／3以下に抑える（1／2以下と規定している金融機関も多い）こと、などです。これらの要件を満たすことが求められますが、一度審査を通過すれば途中で変更がかかることは考えにくく、レバレッジ効果も十分期待できます。

次回は、住宅ローンを申請する際のテクニックについて考えてみましょう。