第４回　住宅ローンの賢い利用法その４

11月27日、さまざまな物議を醸した行政刷新会議による事業仕分けが終了しました。449事業を仕分けし、「廃止」、「予算計上見送り」、「予算縮減」を合わせた予算の削減額は約7,500億円。聖域なき事業仕分けの必要性はもとより、公開方式という試みに対しては一定の評価ができるものの、あまりにも短兵急で荒っぽい仕分けのやり方と、この成果については賛否両論……というより、否定的もしくは疑問を呈する論調が多かったように思われます。全９日間の日程の８日目に当たる26日、国土交通省が予算要求していた「不動産市場の環境整備等推進事業」として以下の３つが俎上に乗せられました。

（１）エリアマネジメント経費（ニュータウン再生）
（２）不動産管理適正化モデル構築事業
（３）地域における土地の有効活用推進経費（ＰＲＥ手引書作成など）

これらはいずれも「国が行うべき必然性」「事業の効果」などが疑問とされ、上記のうち（２）は「予算計上見送り」、（１）と（３）は「廃止」と判断されました。

（株）週刊住宅新聞社の取材によると、「予算計上見送り」となった（２）は、増え続けている未利用地および低利用地の現状を把握するとともに、将来的な推計・分析を行い、周辺に及ぼす悪影響を抑制・防止するための方策を検討するもの。現行制度下で実施可能な方策だけでなく、制度改正による抜本的な解決策の検討も視野に入れたものとなっています。国土交通省側の「これまでは都市化への対応としての土地利用規制があった。秩序ある都市縮小のためにも、新しい時代の土地利用規制のあり方も模索したい」との説明に対して、仕分け人からは「国として調査・分析が必要だ」「説明を聞き必要性を理解した」と好意的な意見も一部見られたものの、「地方自治体が行うべき課題」「人口は減少しており、解決策はない」といった批判的な意見が大勢を占め、予算要求を見送ることと判断したようです。

ところで、これらの事業は言ってみれば「土地利用のムダをなくす（＝利益を生み出すための先行投資）」というのが目的。それが、「予算のムダをなくす（＝財源を捻出するための経費削減）」という後ろ向きな目的のために「廃止」「予算計上見送り」などと判断されてしまうのは、じつにもったいない話ですね。

前回の当コラムでも申し上げましたが、シェアハウス事業というのは、まだまだ金融機関にとってなじみが浅く、融資を申し込む際にも、窓口の人間から冷たくあしらわれる恐れがないとはいえません。信用金庫や地方銀行、都市銀行から三大メガバンクなど、金融機関の規模や経営状態によっても対応が変わってきます。相手から一方的に「仕分け」されないように（？）「遊休地を有効活用し、利益を生み出す優れたビジネスモデル」であることを上手にアピールする必要があります。「失敗しない銀行選び」のコツとしては、銀行本体の経営状態が健全であるかどうかのチェックはもちろんですが、当該銀行のシェアハウス事業に対する認知・理解の度合いを知っておくことも重要です。

なお、これはあくまで一般論ですが、サラリーマン大家さんや個人投資家に対する銀行の信用は、決して高いものではありません。サラリーマンであれば勤続年数や年収、投資家であれば現有資産のみによって判断されてしまうケースがほとんどでしょう。まして、昨今の不動産不況下では、銀行側の対応もよりシビアになっています。こうした厳しい条件の下、銀行の信用を高め融資を勝ちとるには、どんな手法が考えられるでしょうか？

次回は、有利な融資を受けるための銀行との関係構築について考えてみます。