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第8回 シェアハウス経営の落とし穴その3

1月26日、(財)日本賃貸住宅管理協会と日管協総合研究所による2009年度下半期(2009年4月〜9月)の景況感調査「日管協短観」が発表されました。

同調査は「入居率」「滞納率」「平均居住期間」など12項目について同協会会員(賃貸住宅管理会社)に対して紙面アンケートを行う定点観測。2009年度上半期(2008年10月〜2009年3月)より調査が開始され、2回目となる今回は940社中305社(回収率32.4%)の回答をまとめたものになっています。同協会ホームページのまとめによると、今回の調査結果の特徴としては、

(1)仲介店舗の来客数は全体的に減少傾向、高齢者については増加
 ※全国的に法人の来客数の減少が目立っている。
(2)礼金・敷金なしの物件は増加、賃料は下落傾向
 ※首都圏で礼金なし物件の増加比率は全国と比較して大きい。
(3)火災警報器・地デジ放送への対応は全戸対応に至らず
 ※地デジ対応に関しては、「ほとんど未着手」が全国で12.9%あるなど、完了が過半数に満たない状況である。

以上3点を挙げています。

賃料相場の下落傾向や、敷金・礼金なし物件の増加などは、日頃から不動産関係のニュースに関心をお持ちのサラリーマン大家さんであれば想定の範囲内でしょうが、これからシェアハウス経営を手がけようという方にとっては、一般賃貸の動向として無視できないデータです。初期費用の安い物件が増えることは、シェアハウスの一般賃貸に対するアドバンテージがひとつ、失われることでもあるのですから……。その一方で、義務化された火災報知機の設置や地デジ対応など、設備面でアドバンテージをつけることはまだまだ十分に有効であることが読み取れます。なお、同協会会員が委託・集金管理を手がけている賃貸住宅の入居率は全国平均で88.3%、サブリース物件は同91.5%と、比較的高水準を維持していますが、個人経営のアパート・マンションであれば、高く見積もってもこの1〜2割減であろうと推測することができます。

こうした現状を踏まえつつ、前回の続きとして、シェアハウスにおけるテナントリーシングについて述べていきましょう。一般賃貸に比べて入退去のスパンが短いシェアハウスの場合、テナントリーシングは常時・継続的に行う必要があります。一般賃貸でもインターネット上での反響が増えていますが(上記調査参照)、シェアハウスではインターネットでの集客がほぼ100%を占めています。これは、主要ユーザーがインターネット環境に馴染みのある若年層が多いということもありますが、サラリーマン大家さんなど小規模経営者が多いために費用のかかる集客手段をとれないという理由もあります。いずれにせよ、ほとんどの入居者はインターネットを通じて空室情報を検索し、問い合わせというアクションを起こすわけですから、情報更新の早さと正確さは絶対に欠かせない要素です。そのうえで、検索によるヒット率を向上させるためのSEO対策、問い合わせのしやすいサイトづくり(専用フォームの設置など)を考えていく必要があります。

さて、次回はシェアハウスの稼動率(入居率)について考えてみたいと思います。
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