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第7回 シェアハウス経営の落とし穴その2

2010年がはじまりました。本年も当コラムをよろしくお願いいたします。

まず、年明けに発表された統計資料の中から、2010年の不動産市況を象徴するような話題をいくつかご紹介していきましょう。最初に、国土交通省が1月12日付で発表した「建設工事受注動態統計調査報告」(2009年11月分)。国交省のまとめによると、同月の建設工事受注高は3兆1,869億円(前年同月比▲16.8%)で、13ヵ月連続の減少となりました。元請受注高2兆2,220億円(同▲9.0%)のうち、いわゆる公共工事を除く民間等からの受注高は1兆4,410億円(同▲15.9%)となり、これは16ヵ月連続の減少です。ただし、同調査では、公共機関からの受注工事が「1件500万円以上」に対し、民間等からの受注工事は「1件5億円以上」となっていて、これだけでは市場の実態を正確に把握することは難しいかもしれませんが……。

参考までに、1月7日付で東京都が発表した「新設住宅着工」(2009年11月分)を見ると、持家こそ前年同月比6.3%と若干増えているものの、貸家は同▲29.0%、分譲住宅は同▲49.4%で、全体では前年同月比▲33.4%と、11か月連続で減少していることがわかります。

続いて、(財)東日本不動産流通機構の東日本レインズにおける2009年12月度の市場動向。1月12日付で発表された同記事によれば、首都圏中古マンション成約件数は2,167件(前年同月比7.8%増)で、10ヵ月連続で前年同月実績を上回っています。成約平均単価は、1平米当たり38万4,500円(同▲0.9%)、成約平均価格は、首都圏平均2,508万円(同▲0.5%)と、前年比こそ微減ですが、以前当コラムで取り上げた2009年9月時点に比べてやや回復し、どうやら政権交代前の水準まで戻ってきたようです。また、成約平均面積は65.23平米で、これは前年同月比0.4%の増加となっています。

これらの統計データから読み取れるのは、建設不況が長引くなかで不動産流通は中古市場が活性化しているという事実。このため、中古(に限りませんが)優良物件の数は相対的に減少し、以前よりも競争率が高くなることが予想されます。とはいえ、これは消費者に潜在的な住宅需要があるということですから、シェアハウスや賃貸事業を営む側にとっては歓迎すべき状況でもあります。

さて、今回は多くのサラリーマン大家さんが現実に苦労されていることのひとつ、テナントリーシングについて述べてまいりましょう。テナント(入居者)集客は、シェアハウス経営の成否を分ける最大のカギ。ここで重要になってくるのは、入居者の「質」と「量」の見極めです。

「入居者を、モノみたいに『質』とか『量』で判断するなんて……」と思われた方もあるかもしれません。しかし、考えてもみてください。入居した瞬間から、入居者は「賃貸物件の住環境を構成する要素」のひとつ、それも重要なファクターなのです。先住者の質が低ければ、後からいくら良質な入居者が訪れても成約できなかったり、入居しても短期間で退去してしまったりすることになりかねません。そこで初心者の場合、最初の入居者は気心の知れた相手や身元のしっかりした相手を選ぶなど、特に慎重に「質」の見極めを行う必要があります。また、「量」についても、いきなり10人以上の入居者が相手では集客も管理も非常に困難ですから、初めのうちは2〜3人、せいぜい5人ぐらいまでがベターな選択といえるでしょう。

次回も引き続き、テナントリーシングに関して述べてまいりたいと思います。

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