第12回　シェアハウスによる不動産投資その2

毎年春分の日の前後に発表されることから、不動産関係者にとっては“春の風物詩”といった感のある「地価公示」ですが、今年は例年より早く、3月18日に国土交通省から発表されました。結果は、おそらくこのコラムをお読みいただいているサラリーマン大家さんの大半が予想されていた通り、2年連続ほぼ全地点での下落。そもそも昨年1年間、地価が上昇する要因がほとんど見当たらなかったわけですから、当然といえば当然の結果でしょう。

地価公示の発表を受けて、これも例年通り業界団体や大手不動産会社トップのお歴々がコメントを発表しましたが、いずれも判で押したように「下落率は縮小傾向にある」という点に注目し、地価下落の底打ち感と回復への期待感を強調しています。では、はたしてこのまま地価下落は底を打つのでしょうか？　遠からず必ず回復に向かうのでしょうか？　また、そうすれば、現在保有する不動産物件の価値も上がり、サラリーマン大家さんにとって万々歳という事態になるのでしょうか……？　

残念ながら、事態はそれほど単純ではなさそうです。1つは、地価が上昇するカギとして「景気回復」を掲げている方がいらっしゃいますが、これがなかなか一筋縄ではいかない情勢にあるということ。それともう1つ、公示地価の上昇がそのまま個々の保有する不動産の物件価値上昇を約束するものではないからです。

さて、前回から引き続き、シェアハウスの利回りについて述べて参ります。前回は賃料収入と利回りの関係について申し上げましたが、論旨を簡略化するために「物件購入価格」という用語を用いたことにお気づきでしたでしょうか？　そう、現実的かつ正確な収支から利回りを算出するには、物件価格だけではなく、さまざまな諸費用やローンの金利、税金等についても考慮する必要があるのです。

一般に、マイホーム購入などの場合では不動産業者に一任してしまうケースが多く、悪く言えば“めくら判”に近い状態になっているため、諸費用の細かい内訳を意識する機会はそう多くはありませんが、仮にもサラリーマン大家さんを目指そうという方であれば、どのような項目があり、それぞれどのような意味を持っているかについて、最低限知っておいたほうが良いと思われます。このうち、銀行や不動産業者への手数料、司法書士への報酬等は説明するまでもないでしょうが、購入時にサラリーマン大家さんに課せられる税金として「不動産取得税」「固定資産税・都市計画税（日割り計算）」「登録免許税（所有権移転手続きの際に必要）」「印紙税（土地建物売買契約書に課せられる）」などがあります。なお、諸費用にはこのほか、火災保険・地震保険（任意）なども加算されます。

冒頭で地価公示の話題を取りあげましたが、サラリーマン大家さんにとってこれが直接的に関係してくるのは「固定資産税・都市計画税」においてです。中古物件を取得する際、初年度分の固定資産税等は前のオーナーに対して請求済みである場合が多く、物件購入時に売主に対して日割り計算で支払うのが一般的です。もちろん、次年度以降も毎年必ず発生する経費ですから、あらかじめ年間収支計画に組み込んでおく必要があります。いうまでもなく、地価が上昇すればそれだけ固定資産税も重くなります。したがって、シェアハウスに限らず、インカムゲインを主目的とした不動産投資を手がけるサラリーマン大家さんにとって、地価の回復は必ずしも手放しで歓迎できる事態ではありません。そうした意味合いからも、税理士事務所と個人的なパートナーシップを持つか、あるいは提携している税理士のいる管理会社等を事業パートナーに選ぶことは「転ばぬ先の杖」といえそうです。

次回も引き続き、シェアハウスの利回りについて論じていきたいと思います。