第11回　シェアハウスによる不動産投資その1

春闘の集中回答日を迎えた3月17日、多くの企業における経営サイドの回答はおおむね定昇維持・年間一時金満額割れというところに落ち着いたようです。サラリーマン大家さんにとって「本業」における収入の増減は言うまでもなく重大な関心事ですが、この結果を見る限り、景気回復の兆しこそ見えかくれしているものの、少なくとも当面は個々の社員に還元される見通しは立っていないというのが現実のようです。「本業」での大幅な収入アップが期待できない分、これまで以上に「大家さん業」での収益に期待がかかるのは当然。また、これを機に新たに参入を考えていらっしゃるサラリーマン大家さん予備軍も少なくないはずです。

そこで、今回からは「シェアハウスによる不動産投資」というテーマで、投資商品としての観点からシェアハウス経営を検証していきたいと思います。

不動産投資による収益にはキャピタルゲインとインカムゲインがあり、シェアハウスはインカムゲインを得ることを主目的とした投資であることは、これまでに何度かお話ししてきました。景気の変動による影響はキャピタルゲインの方がはるかに大きく、先日の『東洋経済オンライン』でも国内最大手の不動産投資ファンド、ダヴィンチ・ホールディングスの苦境を伝える記事が掲載されましたが、じつは、インカムゲインにおいてもじわじわと不況の影響が表面化しつつあります。

3月16日、（株）東京カンテイは三大都市圏および主要都市別における2月度の「分譲マンション賃料月別推移」を発表しました。分譲マンション賃料とは「分譲されたマンションで、その後賃貸に出されている物件についての募集賃料」を指し、同社のデータベースに登録された分譲マンション（ファミリータイプ）の月額募集賃料を、行政区単位で集計・算出し、平米単価に換算したものです。細かい数字は割愛するとして、首都圏（一都三県）の賃料は前年同月比▲2.7％となる2,553円。すなわち、70平米のファミリータイプマンションをそのまま賃貸用に使用した場合、月額18万円弱という賃料収入になります。ちなみに、最も賃料水準の高い東京都では平米単価3,086円（同▲3.0％）で、月額約21万6,000円。一方、70平米のファミリータイプマンションの物件購入価格は、立地や築年数により大きな幅がありますが、仮に東京23区内の中古物件で5,000万円としてみます。すると、月額21.6万円の賃料収入による表面利回りは、

21.6万円×12ヶ月÷5000万円＝0.051

で約5％となります。一般に、都内の新築ワンルームマンションの利回りが5％前後と言われますから、この数字だけ取りあげると、それほど極端に悪くはないんじゃないか、と思われる方がいらっしゃるかもしれません。しかし、注意しなければならないのは、これが「募集賃料」ベースの計算だということです。特にファミリータイプの場合、リーシングにおける実際の「成約賃料」は、募集賃料より少なくとも1割前後割り引いて考える必要があります。これに空室リスクを加味すれば、利回りはさらに大幅に下落します。そこで、より効率的で高利回りの期待できるシェアハウスの注目度が、不動産投資家の間で高まってきているのです。

次回は、シェアハウスの利回りについて、もう少し具体的に検証していきます。