第13回　シェアハウスによる不動産投資その3

先日、（財）不動産流通近代化センターの研究機関である「不動産流通センター研究所」から『賃貸住宅事業の新たな流れ、方向性について』と題する研究レポートが発表されました。PDFで70ページを超えるボリュームですが、なかなか興味深い内容にまとめられていましたので、かいつまんでご紹介しておきましょう。たとえば、「各調査、将来予測からみえてくる賃貸住宅市場の今後の見通し」という章では「世帯のダウンサイズ化、特に『単独世帯』の増加等により、持ち家だけでなく賃貸住宅への根強い需要、ニーズが住宅市場に今後も継続する可能性が高い」「ただし、賃貸住宅はすでに空室率が高く、全体としては供給オーバーの状況にあるといえるため、市場ニーズに対応した、適切な品質、管理形態、契約条件等を備えた物件の供給が重要であろう」云々とあります。いささか耳にタコの話ですが、少子化で人口が減少しても世帯数は変わらない（むしろ単身者が増えて賃貸住宅市場は拡大する）ということ、その一方で、賃貸物件の供給過多により差別化が生き残りの必須条件となる、という分析です。

もうひとつ、「新たな賃貸住宅事業を進める15のポイント」という章を見てみると、「定期借家計画を積極的に活用（以下略）」「既存住宅等をリノベーションにより再生（以下略）」「賃貸借契約時の一時金授受をできるだけなくし（以下略）」「煩雑で、手間隙のかかる業務を積極的に取り入れて（以下略）」「女性の感性を活かし、あるいは女性に好まれる賃貸住宅を基本にする経営戦略（以下略）」「外部のネットワーク、外部の専門家等の連携（以下略）」「インターネット等のITツールを積極的に活用（以下略）」「入居者間の交流、つながりを積極的に進める（以下略）」「さらに、入居者による自主的な運営、周辺の地域社会等も含めたコミュニティの回復（以下略）」云々と、じつに15項目のほとんどがそのままシェアハウスに当てはまるポイントばかり。ちなみに、上記のレポート後半部分については全国50事業者を対象にヒアリング調査を行ったそうですが、このうち資本金1000万円以下の中小事業者が約半数の23社を占めており、サラリーマン大家さんにとって非常に身近な、参考になるデータであると思います。

さて、今回もシェアハウス投資の利回りについての続きです。前回は投資に当たって発生する固定資産税等の税金関係についてお話しましたが、税金には「経年減点補正率」というものがあります。かんたんに言えば、物件の老朽化に伴い年々税金が安くなるということですが、これは、物件の評価額が年々目減りするということ。すなわち、物件の価値は年数が経てば経つほど下落していくわけです。一般のビジネスで言うところの「減価償却」ですが、これが案外、利回り計算において重要なポイントになってきます。減価償却費は、現金が動くわけではないのでついつい見過ごされがちですが、上手に活用すれば効果的な節税対策となります。逆にいえば、新築・中古を問わず、減価償却費の考慮を怠ると、計算上の利回りで得られるはずの収益と、じっさいに手元に残る収益との間に大きな開きが生じます。その結果、場合によっては儲けが出るどころか赤字になってしまうことさえありますから注意が必要です。減価償却は物件の建築構造や築年数、用途によって細かく定められていますが、稼動率（空室率）などとは違って物件取得時に正確な数字が算出できるものですから、購入を検討する際にはぜひ減価償却を計算に入れた利回りを算出しておくことをお勧めします。

次回は利回り編の締めくくりとして、最終的に手元に残るお金を決定する要素についてお話しいたします。