第31回　これからのシェアハウス投資その1

皆様、あけましておめでとうございます。2011年最初の当コラム、まずは1月14日に発表されたばかりの菅第2次改造内閣発足の話題から参りましょう。すでに皆様もご承知の通り、今回の内閣改造のポイントは「仙谷官房長官・馬淵国土交通大臣らの更迭」と「与謝野氏の経済財政担当大臣就任」。他の閣僚はほとんど留任という、いかにも小手先だけの改造といった印象ですが、菅首相の言によれば「今の日本の危機的な状況を越えていくために」内閣や党の体制強化を目指したとのこと。与謝野氏の入閣を指して「消費税増税シフト」などと揶揄している方もいらっしゃるようですが、今後、どこに政権が移ろうとも、近い将来における消費税増税はもはや既定路線といえるでしょう。問題はタイミングとさじ加減で、税率アップの時期や上げ幅をひとつ間違えると、日本経済はこの先10年20年と立ち直れなくなる恐れがあります。こうした現在の危機的状況に対して、今回の改造内閣がどこまで有効な対応策を打ち出してくれるものか、ひとつ、お手並みを拝見したいと思います。

さて、今回からのテーマは、これからのシェアハウス投資戦略についてです。当コラムでも再三お伝えしているように、シェアハウスが「知る人ぞ知る、賃貸不動産の新しいスタイル」だという認識はすでに過去のものになりつつあります。ちょうど昭和30年代の木造二階建てアパート、昭和50年代のワンルームマンションと同じように、シェアハウスというハードウェアはすでに賃貸不動産の1ジャンルとして市場を形成し、人々の意識に定着したといっても過言ではないでしょう。今後は、シェアハウスの賃貸システムや管理システムなどの共通的な特徴ではなく、「その物件はどんなシェアハウスなのか？」という個別の特徴へと興味の対象がシフトしていくことになります。一般にシェアハウスは不況に強い不動産といわれ、またそれは事実でもありますが、それだけに、シェアハウスという“器”を用意しただけではもはや生き残れない時代といえそうです。これからのシェアハウスには、どんな“中身”を用意するかがカギになります。そのためには、いま現在のトレンドを後追いするだけではダメで、来るべき市場の変化を予測し先取りしていく経営的視点が不可欠です。

そこで、年明け以降のニュースから興味深いものを拾っていくと、まず1月5日に（株）ファーストロジックが発表した「投資用・住居用不動産市場動向データ／最新版2010年12月期分」から。これは同社が運営する不動産ポータルサイトに「新規登録された物件」の統計になりますが、投資用不動産の表面利回りは「1棟マンション」「1棟アパート」「区分所有マンション」すべてで上昇しています。同社ではこの原因を「家賃収入に対して物件価格が下落したため」と分析していますが、これは、売却価格に比べて家賃は下げにくいという売主・貸主側の事情もありそうです。いずれにせよ、表面利回りの変動から市場動向を読み解くには、一時的な上下ではなく、中・長期的スパンで動きを捉えることが肝要です。

1月11日に発表された（株）帝国データバンクの「TDB景気動向調査（全国）／2010年12月調査」でも、不動産業の景気動向指数が前月比0.6ポイント改善されたとしていますが、これはもっぱら住宅エコポイント需要による一部の建売販売の好調に牽引されたもの。同様に、1月12日に（株）さくら事務所が発表した「2011年の不動産市場予測」でも、全体としては「好調路線が続く」と銘打っていますが、これも各種売買が中心で、賃貸住宅については5段階で下から2〜3番目に低い評価。賃料の下落や空室増が当面続き、敷金・礼金や更新料などの一時金も取りにくくなると指摘されており、借り手優位が続き賃貸人の家賃交渉も増えると予測されています。現在、高稼動中のシェアハウスを経営するサラリーマン大家さんにとっても、決して無関係な話ではなさそうです。

次回も引き続き、このテーマで続けて参ります。