第3回　更新料裁判とシェアハウス

ここ数年、アパート・マンション大家さんをはじめとするすべての賃貸不動産オーナーが注目してきた「更新料裁判」について、去る７月15日、ついに最高裁判決が下りました。「更新料は有効」とした今回の判決を受けて、全国のアパート・マンション大家さんはもちろん、シェアハウス大家さんにとっても、今後の方向性が提示されたことになるでしょう。

これまでの経緯をかんたんにまとめると、主に関西地方において「（更新料は）消費者の利益を一方的に害する契約であり、消費者契約法上無効である」という借主側の主張にもとづき、いくつかの案件が地裁および高裁で争われ、そのうち何件かで「無効」との判決が下されていました。それらのうち、大阪高裁で争われてきた3件（有効1件、無効2件）が最高裁に上告されており、それら3件をまとめて今回の有効判決となったわけです。

最高裁では、これについて「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなど特段の事情がない限り、消費者の利益を一方的に害するものには当たらない」と判断しています。これにより「更新料は、賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質をもったもの」という貸主側の主張は、ほぼ全面的に認められたことになります。例によって、いささかまわりくどい専門用語の羅列ではありますが、要は、以下のような事情による判断だと考えられます。すなわち、もし更新料を「無効」としてしまった場合、貸主側は、少なくとも消費者契約法が施行された2001年4月時点までさかのぼって徴収してきた更新料全額を借主に返済しなくてはならないことになります。全国レベルでそんなことが発生したら、市場は大混乱に陥り、日本経済は破綻していたことでしょう。そこまでいかなくても、全国で首を吊る大家さんが続出していたことは間違いありません。最高裁が常識ある判断を示してくれたことにホッと胸をなでおろすばかりです。

今回の判決を受けて、（財）日本賃貸住宅管理協会（日管協）では、昨年10月にスタートした「めやす賃料表示制度」の全国的な普及・促進を図るなどの方針を表明しています。ただし、これについては以前のコラムで指摘した通り、めやす賃料の算出法（賃料、共益費・管理費、敷引金、礼金、更新料を含み、賃料等条件の改定がないと仮定して4年間賃借した場合の1ヶ月当たりの金額）や実効性について依然として疑問が残ります。また、最高裁判決では「更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情のない限り有効」との見解を示しており、「いくらまでは有効」「いくらからは無効」という具体的な線引きはきわめて曖昧なままです。そして何より、現在の賃貸住宅市場が依然として「借主優位の市場」にあるという現実。7月21日にアットホーム（株）が発表した6月の「首都圏の居住用賃貸物件成約動向」によれば、首都圏のアパート・マンションの成約件数は1万7,100件（前年同月比12.4％増）となり、2ヶ月連続2ケタ増を記録、6月としては過去8年間で最多を更新しています。とはいえ、これはしょせん先の震災や原発事故の被災者による一時的な需要とみられ、このことで「貸主優位の市場」への転換が起こったとは判断できません。同調査からは、むしろ「平均賃料のマイナス傾向」といった借主側にとって不利な状況ばかりが読み取れます。したがって、更新料有効判決を受けて借主側の弁護士が述べたという「（この判決により、今後）更新料を増額したり、新たに更新料の支払いを求める貸主が増える恐れがある」との懸念は「ズレた心配」もいいところであり、現実には、多くの識者が指摘しているように更新料廃止に踏み切る貸主が今後さらに増えていくことが予測されます。

シェアハウス業界においては、これまで更新料および敷金・礼金なしという入退去の簡便さをセールスポイントとし、アパート・マンション等一般賃貸に対する強力なアドバンテージとしてきました。しかし、今後これらの諸費用を廃止する貸主が増えていった場合、このアドバンテージだけに頼った経営では借主の心を掴むことはますます難しくなるでしょう。賃料・初期費用の安さや入退去手続きの簡便さは、あくまでシェアハウスの魅力のほんの一部、付加価値のひとつでしかないと割り切り、今後は、これまで以上にコミュニティを中心としたシェアハウスの魅力・付加価値を充実させるための努力が必要になってくると考えた方がよいでしょう。