第16回　シェアハウスによる不動産投資その6

国土交通省は5月27日、平成22年第1四半期（1月1日〜4月1日）の地価LOOKレポート（主要都市の高度利用地地価動向報）を発表しました。これは、地価の変動が先行的に表れやすい主要都市の高度利用地にポイントを絞った地価動向調査で、3年ほど前から始まった試みです。年1回の「地価公示」や「路線価」「都道府県地価調査」などが常に後追いになりがちなのに対し、3ヶ月毎更新という速報性に加え、調査対象を先行指標となりうる高度利用地に限定することで、将来的な地価変動の予測に役立つと考えられています。全国版のため140ページものボリュームがありますが、何も全ページに目を通す必要はなく、興味のあるエリアだけ数ページも読めば充分でしょう。

今回の概要としては、全国の調査対象地区の82.0％、三大都市圏の80.5％で、地価は依然として下落基調にあるものの、総じて下落幅は縮小傾向にあるとのこと。一部の新聞でも取り上げていましたが、今回特に地価上昇率が目立ったのは、東京都中央区の佃・月島地区で「3％以上6％未満」の上昇でした。これについて、国交省では「デベロッパーに対する金融の貸し出しが好転し、マンション用地の取引が活発になったことが背景にある」と分析しているようです。なお、同地区の賃貸市況については「賃貸マンションはやや供給過多の状況にあり、隣接地区で大量供給されたお賃貸マンションの空室率も依然として高い」と指摘しており、にもかかわらず「マンション賃料および一時金の授受はおおむね横ばいで推移」していることから、間接的に地価上昇のプラスの影響が読み取れます。これらの高度利用地に隣接していたり、アクセシビリティの高い立地に物件をお持ちのサラリーマン大家さんは、他の条件が許せば、自己責任でいくらか強気の家賃設定をしてもいいのかもしれません。

さて、今回のお題は、正しいキャッシュフローの算出方法とその注意点についてです。キャッシュフローとは「お金の流れ」であり、「最終的に手元に残るお金」を計算することだと申し上げました。したがって、最も単純化した場合、

A（税引き後利益）−B（返済元金＋減価償却費）＝キャッシュフロー

という計算式で求めることができます。問題はA・Bそれぞれの中身です。前回まで5回にわたって解説してきた「利回り計算」や「キャッシュフロー計算」のさまざまな要素を思いだしてください。ポイントとしては1.賃料収入　2.固定資産税　3.減価償却　4.所得税（法人税）　5.課税所得　等があります。Aを求めるには、年間賃料収入から返済利息・管理費・固定資産税・減価償却費等をマイナスして課税所得額を算出します。この金額から所得税（法人税）を引いて、残った額がA＝税引き後利益ということになります。そして、Bは返済元金＋減価償却費。減価償却費はA・B両方に名前が出てくるので少々ややこしいですが、Aではマイナス、Bではプラスと覚えておいてください。この計算式は今後、さまざまな場面で応用することができます。正しいキャッシュフロー計算ができていないと、買ってはいけない物件に手を出してしまったり、途中で収支計画に狂いが生じたりしてしまいます。不動産投資の場合、ひとつ間違えると損害額もバカになりませんから、よくよく注意が必要です。

次回からは、また新しいテーマに取りかかりたいと思います。